01 · Hallazgos clave
Seis cosas que dicen los datos
- La oferta se reduce. Las credenciales activas bajaron de 121,407 en 2007 a 87,746 en octubre de 2026, una caída del 28%.
- La caída se acelera. Cerca de 0.85% al año de 2016 a 2025. 1.56% en 2025. Cerca de 2.5% anualizado en lo que va de 2026.
- El nivel de entrada se desplomó. Las credenciales Licensed bajaron de 29,921 en 2006 a 5,850 hoy, una caída del 80%.
- La profesión es mayor. El 66% tiene 50 años o más y el 23% más de 65. Edad mediana estimada: cerca de 56.
- La supervisión es el cuello de botella. Los aprendices necesitan un supervisor certificado. PAREA ayuda a los candidatos residenciales, pero no otorga experiencia comercial.
- El próximo auge apretará más. Caso base: cerca de 56,000 evaluadores para 2036. Una ola de refinanciamiento del tamaño de 2021 pondría cerca de 240 préstamos a cada uno. MODELO
Fuentes: Registro Nacional de la ASC; Appraisal Institute, hoja informativa 2023 (encuesta de 2022); The Appraisal Foundation; datos HMDA de la CFPB y la Reserva Federal; MBA. Las proyecciones son modeladas; vea las secciones 06 y 07.
02 · Oferta
Credenciales activas, 2006 a 2026
Credenciales, no personas. Un evaluador puede tener varias. No se cuentan los aprendices.
Ver las cifras en una tabla
| Año | Total de credenciales | Nota |
|---|---|---|
| 2006 | 111,485 | |
| 2007 (pico) | 121,407 | |
| 2023 | 94,522 | Informe Anual 2025 de la ASC |
| Oct. 2026 | 87,746 | Informe en vivo de la ASC, 29 oct. 2026 |
Certified General
+16%34,812 → 40,325. Lo comercial se mantuvo, con ayuda de las licencias en varios estados.
Certified Residential
−11%46,701 → 41,571. 27% menos que su pico de 57,253 en 2009.
Licensed (nivel de entrada)
−80%29,921 → 5,850. La señal del flujo: dejaron de llegar nuevos evaluadores.
Fuentes: credenciales de la ASC al cierre de año, 2006 a 2021 (paquete de la junta de la ASC, 14 sept. 2022); 2022: Appraisal Institute, hoja informativa 2023; 2023: Informe Anual 2025 de la ASC (que también da 89,618 para 2025); 2024 y 2025: startbusinessbystate.com citando a la ASC (fuente secundaria); 29 oct. 2026: informe en vivo de credenciales de la ASC, sumado en 55 estados y territorios. Los cambios son de 2006 a octubre de 2026.
03 · Edad y flujo
Una base que envejece y una puerta de entrada estrecha
Edad de los evaluadores de EE. UU., 2022
50 años o más: 66.2% Menos de 50: 33.7%
~56 Edad mediana estimada, interpolada a partir de los rangos. La encuesta no publicó una mediana. ESTIMACIÓN
Años en la profesión, 2022
- Más de 15 años75.7%
- 5 a 14 años15.5%
- Menos de 5 años8.8%
El 8.8% de unos 70,000 son cerca de 6,200 personas. Eso implica aproximadamente 1,200 nuevos evaluadores al año de 2018 a 2022. ESTIMACIÓN
Lecturas anteriores
2012 a 2014: más de la mitad de los evaluadores tenía de 51 a 65 años.
2015: el evaluador promedio tenía de 51 a 65 años; el 11% tenía 66 o más.
Fuentes: Appraisal Institute, 2023 U.S. Valuation Profession Fact Sheet (encuesta de 2022 a 26,446 profesionales; 2,631 respuestas; margen de error de cerca de 1.88% con 95% de confianza). Lecturas anteriores: Appraisal Institute vía National Mortgage Professional (2012 a 2014) y Working RE (2015).
04 · El cuello de botella
Por qué escasean los supervisores
- Paso 1Educación calificada
- Paso 2 · El cuello de botellaEncontrar un supervisor certificado
- Paso 3Registrar horas supervisadas
- Paso 4Examen y credencial
PAREA: la alternativa al paso 2
Un programa de capacitación virtual que sustituye la experiencia de campo. Creado para aspirantes que quizás no tengan acceso a un supervisor.
| Credencial | Crédito de experiencia |
|---|---|
| Licensed Residential | Hasta 100% |
| Certified Residential | Hasta 100% |
| Certified General | Parcial; nada comercial |
Los aprendices comerciales todavía necesitan un supervisor. Ese es el argumento para la ruta comercial.
Adopción estatal: cerca de 51 estados y territorios reconocen PAREA o trabajan para hacerlo, según el conteo informal de The Appraisal Foundation, agosto de 2025. Un aprendiz no puede inscribirse hasta que su estado lo acepte.
Lo que estrecha la puerta
- 2015
- Un título universitario (bachelor’s) pasó a ser el mínimo para la certificación.
- 8.4
- Aprendices por cada 100 evaluadores con credencial en Minnesota: 143 frente a 1,694, diciembre de 2024. Un solo estado.
- 66%
- Del grupo de supervisores tiene 50 años o más. Quienes pueden capacitar son quienes se están jubilando.
- 0
- Conteos nacionales de aprendices o de supervisores activos. El registro de la ASC excluye a los aprendices. Nadie mide el emparejamiento.
Fuentes: The Appraisal Foundation, página de PAREA; soporte del Appraisal Institute, aceptación estatal de PAREA; Working RE (requisito de título de 2015); Departamento de Comercio de Minnesota, estadísticas de evaluadores, 3 dic. 2024; encuesta del Appraisal Institute 2022; preguntas frecuentes de la ASC.
05 · Demanda
Préstamos hipotecarios residenciales, 2006 a 2027
Reportado en HMDA Estimación Estimación y pronóstico de la MBA
Ver las cifras en una tabla
| Año | Préstamos (millones) | Nota |
|---|---|---|
| 2006 | 12.8 | HMDA |
| 2020 | 13.4 | HMDA |
| 2021 | 13.7 | HMDA |
| 2023 | 4.4 | HMDA |
| 2024 | — | Estimación a partir del análisis HMDA de CRA (barra punteada) |
| 2025 | n/d | Sin dato |
| 2026 | — | Estimación de la MBA |
| 2027 | 5.0 | Pronóstico de la MBA |
Préstamos por evaluador
La medida de la presión. Los préstamos son un techo; las exenciones y los AVM restan una parte.
Fuentes: Federal Reserve Bulletin 2013 (2006, 2007); CFPB 2018 Mortgage Market Activity (2008 a 2018, compra más refinanciamiento de 1 a 4 familias); resúmenes HMDA de la CFPB 2019, 2022, 2023 y National Law Review (2019 a 2023, todos de cierre definido); 2024 estimado a partir del análisis HMDA de CRA; pronóstico de la MBA, oct. 2026 (2026, 2027, préstamos unifamiliares). Conteos de evaluadores: AI (2006, 2023), ASC (2013, 2021). Las cifras por evaluador son derivadas.
06 · Proyección · MODELO
Evaluadores únicos, 2026 a 2036 MODELO
Tasas de caída tomadas del registro de la ASC: lenta es el promedio de 2016 a 2025, base la tasa de 2025, rápida el ritmo de 2026.
Oferta en 2036
| Caso | Credenciales | Personas | Cambio |
|---|---|---|---|
| Lento, 0.85%/año | 80,600 | 60,600 | −8% |
| Base, 1.6%/año | 74,700 | 56,100 | −15% |
| Rápido, 2.5%/año | 68,100 | 51,200 | −22% |
Modelo de cohortes del caso base: la proporción de 65 años o más sube de cerca de 25% a 31%. Duplicar los nuevos ingresos a cerca de 2,500 al año haría crecer el campo a cerca de 74,000.
Préstamos por evaluador en 2036
| Demanda | Lento | Base | Rápido |
|---|---|---|---|
| Plana, 5.0M de préstamos | 83 | 89 | 98 |
| Normal, 7.2M | 119 | 128 | 141 |
| Auge de refinanciamiento, 13.5M | 223 | 241 | 264 |
El pico de 2021 fue de cerca de 190. Un auge con la oferta del caso base queda cerca de 26% por encima.
Método: se parte de 87,746 credenciales (ASC, 29 oct. 2026), cerca de 66,000 personas con 1.33 credenciales por persona (proporción de 2022). El modelo de cohortes de control envejece la encuesta del AI de 2022 con cerca de 1,230 nuevos ingresos al año y queda cerca del caso lento. Todas las cifras de esta sección son modeladas, no reportadas.
07 · Léase con cuidado
Advertencias, contexto y vacíos
Tres advertencias honestas
Los pronósticos de colapso ya han fallado.
En 2011 el Appraisal Institute advirtió de una caída del 25% al 35% en cinco a diez años. Las credenciales bajaron cerca de 12% de 2011 a 2021. Los datos respaldan una reducción constante sobre una base que envejece, no un colapso.
La automatización reduce la demanda.
Las exenciones de tasación, los AVM y las tasaciones híbridas sacan préstamos de la carga de trabajo. Los préstamos por evaluador exageran la demanda real de tasaciones.
La escasez es cíclica; la brecha del flujo no lo es.
Un exceso de trabajo disponible en los años lentos. Una escasez de capacidad en los años de auge. Una escasez en el flujo de entrada todos los años.
Perspectiva del gobierno (BLS)
Evaluadores y tasadores de propiedad: 68,400 empleos en 2025, proyectados 70,700 en 2035 (+3%), cerca de 5,200 vacantes al año, pago mediano de $67,960 (mayo de 2025). El BLS cuenta empleos e incluye a los tasadores de los condados. La ASC cuenta credenciales. Las dos cifras no se contradicen; miden cosas distintas.
Organizaciones profesionales
El Appraisal Institute reporta casi 16,000 miembros al cierre de 2024, y 11,041 miembros con designación en febrero de 2025, frente a 11,584 en 2004. Otras cifras publicadas de membresía están en disputa y vinculadas a un litigio pendiente, por eso se dejan fuera.
Vacíos abiertos
- El total propio de la ASC al cierre de 2024 (2023 y 2025 vienen del Informe Anual 2025 de la ASC).
- El conteo de préstamos HMDA de 2025.
- Cualquier conteo nacional de aprendices o supervisores.
- Una encuesta de edad del Appraisal Institute más reciente que la de 2022.
Fuentes: Valuation Review (pronóstico de 2011); credenciales de la ASC al cierre de año; BLS Occupational Outlook Handbook, Property Appraisers and Assessors; Form 990 del Appraisal Institute vía GuideStar; Appraisal Institute, mensaje del presidente, 19 feb. 2025.
08 · Fuentes
De dónde viene cada número
Consultadas el 29 de octubre de 2026. Los enlaces llevan a sitios en inglés.
Oferta
- ASC, board FYI packet, Sept 14, 2022: year-end credentials 1992 to 2021 · asc.gov
- ASC, board FYI packet, Sept 15, 2021: distinct appraisers · asc.gov
- ASC, Active Appraisers Credentials by State (live) · asc.gov
- ASC, 2025 Annual Report, Appendix C: year-end 2023 and 2025 totals · asc.gov
- ASC, FAQ: registry counts credentials, excludes trainees · asc.gov
- startbusinessbystate.com: 2024, 2025 totals (fuente secundaria) · startbusinessbystate.com
- Valuation Review, The Aging Appraiser: 2006 count, 2011 forecast · valuationreview.com
Edad y flujo
- Appraisal Institute, 2023 U.S. Valuation Profession Fact Sheet · appraisalinstitute.org
- National Mortgage Professional, AI data on appraiser ages · nationalmortgageprofessional.com
- Working RE, M. Lance Coyle: 2015 age data, degree rule · workingre.com
Supervisión
- The Appraisal Foundation, PAREA · appraisalfoundation.org
- Appraisal Institute support, PAREA state acceptance · appraisalinstitute.org
- Minnesota Commerce, appraiser statistics, Dec 3, 2024 · mn.gov
Demanda
- Federal Reserve Bulletin 2013, HMDA: 2004 to 2012 loans · federalreserve.gov
- CFPB, 2018 Mortgage Market Activity and Trends · consumerfinance.gov
- CFPB, 2019 HMDA data release · consumerfinance.gov
- National Law Review, 2021 HMDA report: 2020, 2021 counts · natlawreview.com
- CFPB, Summary of 2022 data on mortgage lending · consumerfinance.gov
- CFPB, Summary of 2023 data on mortgage lending · consumerfinance.gov
- CRA, The mortgage market in 2024 (HMDA) · crai.com
- MBA Newslink, October 2026 origination forecast · newslink.mba.org
Contexto
- BLS Occupational Outlook Handbook, Property Appraisers and Assessors · bls.gov
- Appraisal Institute Form 990 summary · guidestar.org
- Appraisal Institute, President’s Message, Feb 19, 2025 · appraisalinstitute.org
Las proyecciones son modeladas por Supervisor Match a partir de las fuentes anteriores y no son pronósticos de ninguna organización citada. Investigación de Supervisor Match.
¿Qué sigue?
Si busca supervisor, empiece en Empiece aquí. Si es evaluador certificado, publique su perfil. Si tiene una firma, publique un empleo.